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Beneficiarios Finales en Propiedades Horizontales: Una Guía Completa

Introducción

En la actualidad, la normativa tributaria y legal está en constante evolución, y comprender quiénes son los beneficiarios finales en el caso de las propiedades horizontales es esencial para cumplir con las obligaciones fiscales y legales de manera adecuada.

De acuerdo con el pronunciamiento de la DIAN, abordaremos de manera exhaustiva este tema, proporcionando una guía completa que ayudará a los propietarios y administradores de propiedades horizontales a entender sus responsabilidades y derechos en relación con el Registro Único de Beneficiarios Finales (RUB).

Definición de Propiedad Horizontal

Antes de adentrarnos en el concepto de beneficiarios finales, es crucial comprender qué implica la propiedad horizontal.

Según el artículo 3 de la Ley 675 de 2001, el régimen de propiedad horizontal se refiere al sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, ya construido o por construirse. Esto incluye edificios y conjuntos conformados por unidades independientes, bienes privados y bienes comunes.

Beneficiarios Finales en Propiedades Horizontales

Coeficiente de Copropiedad

Uno de los criterios principales para determinar quiénes son los beneficiarios finales en una propiedad horizontal es el coeficiente de copropiedad.

Según la Ley 675 de 2001, los beneficiarios finales son las personas naturales que, directa o indirectamente, tengan un coeficiente de copropiedad igual o superior al cinco por ciento (5%).

Este coeficiente está relacionado con el voto que cada propietario de bienes privados tiene en la asamblea general, según lo establecido en el artículo 37 de la misma ley.

Control sobre la Persona Jurídica

El segundo criterio para identificar beneficiarios finales es aquel que ejerce control directo y/o indirecto sobre la persona jurídica por cualquier otro medio diferente a la titularidad de los derechos de voto.

Este control se refiere a la potestad de tomar y/o imponer decisiones relevantes en la administración, dirección o gestión de la persona jurídica. En el contexto de las propiedades horizontales, este criterio se aplica de manera limitada, ya que el control se ejerce principalmente a través de la titularidad de los derechos de voto en la asamblea general y el consejo de administración.

Representante Legal

El tercer criterio, de carácter residual, establece que,

La persona natural que ostente el cargo de representante legal de la propiedad horizontal también se considera beneficiario final, a menos que exista una persona natural con una mayor autoridad en relación con las funciones de gestión o dirección de la persona jurídica. 

En el contexto de las propiedades horizontales, el representante legal suele ser el administrador, como lo establece el artículo 50 de la Ley 675 de 2001.

Consideraciones Adicionales

Es importante destacar algunas consideraciones adicionales:

• La edad o la nacionalidad de la persona natural no afectan su calidad de beneficiario final.
• Las medidas cautelares sobre un bien privado no alteran la titularidad que recae sobre este.
• En el caso de bienes privados sometidos a leasing habitacional, los beneficiarios finales son las personas naturales que sean titulares indirectos a través de la entidad financiera.
• Si un bien privado forma parte de un patrimonio autónomo, los beneficiarios finales son las personas naturales que actúen como fideicomitentes y/o beneficiarios, directa o indirectamente.

Conclusiones

En resumen, los beneficiarios finales en el caso de las propiedades horizontales son personas naturales que cumplen con ciertos criterios relacionados con el coeficiente de copropiedad, el control sobre la persona jurídica y, en última instancia, la representación legal.

Estos conceptos son esenciales para cumplir con las obligaciones tributarias y legales que incumben a los propietarios y administradores de propiedades horizontales. Mantenerse informado y cumplir con estas regulaciones es fundamental para evitar problemas legales y garantizar el correcto funcionamiento de la propiedad horizontal.

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