Coeficientes en Propiedad Horizontal: Respuesta del Consejo Técnico de la Contaduría Pública

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El Consejo Técnico de la Contaduría Pública (CTCP), como organismo de normalización técnica de normas de contabilidad, información financiera y aseguramiento de la información, tiene la facultad de resolver inquietudes relacionadas con la adecuada aplicación de los marcos técnicos normativos.

Esto se realiza en conformidad con lo dispuesto en el Decreto Único 2420 de 2015 y sus modificaciones posteriores. En este contexto, el CTCP procede a dar respuesta a una consulta específica sobre la distribución del presupuesto en una copropiedad mixta, utilizando los coeficientes de propiedad horizontal.

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Resumen de la Consulta

Texto de la Consulta:

“Requiero de su asesoría para tener claridad en la forma de distribuir el presupuesto en una copropiedad mixta conformada por 54 oficinas (coeficiente del 39.57%), 24 locales (coeficiente del 56.42%) y 47 garajes (4.01% de coeficiente).

En la actualidad se distribuye el presupuesto de acuerdo al coeficiente de cada inmueble. Adicionalmente, las oficinas pagan el servicio de agua que llega a las áreas comunes porque los baños están en las áreas comunes y también las oficinas pagan todo lo relacionado con los ascensores (certificaciones y modernización) y toda remodelación que se haga a los baños se paga por las oficinas.

Los demás ítems se distribuyen de acuerdo al coeficiente. Mientras un local de 35 metros cuadrados se arrienda en 7 millones y paga administración de $800.000, una oficina de los mismos 35 metros se arrienda en $2.000.000 y su administración es de $300.000.

Quisiera que ustedes me orientaran y me confirmaran si realmente el presupuesto está bien distribuido por coeficiente y cada módulo debe aportar lo que le corresponde como es el caso de las oficinas el ascensor y los baños.

El mantenimiento de la plazoleta que es de las dos edificaciones y por la cual se da acceso a cada uno de los locales y a la portería de cada torre, ese mantenimiento a quién correspondería? Mil gracias por su orientación”.

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Consideraciones del CTCP

El CTCP aclara que sus respuestas tienen una naturaleza general y abstracta, ya que su misión no es resolver problemas específicos de casos particulares. Además, sus conceptos se circunscriben a aspectos relacionados con la aplicación de las normas de contabilidad, información financiera y aseguramiento de la información. En este sentido, el CTCP no tiene competencia para pronunciarse sobre temas específicos como el planteado por el peticionario.

Normatividad y Ponderación de Coeficientes

La Ley 675 de 2001 y los decretos mencionados establecen que en los edificios o conjuntos de uso mixto y destinados a comercio, los coeficientes de copropiedad se calculan de acuerdo con un valor inicial que represente una ponderación objetiva entre el área privada y la destinación y características de los mismos. Los reglamentos de propiedad horizontal deben expresar claramente los criterios de ponderación para la determinación de estos coeficientes.

Distribución del Presupuesto

El presupuesto de una copropiedad sirve como base para determinar las cuotas ordinarias y extraordinarias que debe asumir cada copropietario. Estas cuotas se calculan en función de los respectivos coeficientes de copropiedad, representando la fuente principal de ingresos de la copropiedad.

Modificación de Coeficientes

La asamblea general puede autorizar reformas al reglamento de propiedad horizontal relacionadas con la modificación de los coeficientes en los siguientes casos:

1. Errores aritméticos en su cálculo o incumplimiento de parámetros legales.
2. Adición de nuevos bienes privados al edificio o conjunto.
3. Extinción parcial de la propiedad horizontal.
4. Cambio de destinación de un bien de dominio particular.

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Conclusión

El CTCP recomienda que, para una adecuada distribución del presupuesto en una copropiedad mixta, se sigan los criterios establecidos en la Ley 675 de 2001 y en los reglamentos de propiedad horizontal.

Cada módulo debe aportar de acuerdo a su coeficiente de copropiedad, y cualquier ajuste o modificación en los coeficientes debe ser aprobado por la asamblea general bajo los parámetros legales mencionados. 

Además, el mantenimiento de áreas comunes, como la plazoleta de acceso, debe ser definido en el reglamento de propiedad horizontal, distribuyendo los costos según los coeficientes de copropiedad o acuerdos específicos aprobados por la asamblea.

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