Concepto 496 [004428] DIAN –

Impuesto sobre la renta

Tema: Impuesto sobre la Renta – Propiedad Horizontal

El Concepto 496 de 2024, emitido por la DIAN, aclara que los excedentes generados por una copropiedad no pueden ser distribuidos como dividendos a los copropietarios, debido a la naturaleza sin ánimo de lucro de la propiedad horizontal. Los excedentes deben ser utilizados exclusivamente para el mantenimiento y mejora de los bienes comunes, y no constituyen recursos disponibles para reparto.

Además, el tratamiento contable de estos excedentes establece que deben ser clasificados en reservas para su uso futuro en fines específicos, aprobados por la Asamblea General de Propietarios. Las normas establecidas por la Ley 675 de 2001 y el Decreto 1333 de 1986 son claras en cuanto a las responsabilidades fiscales de la copropiedad.

Finalmente, se resalta que la fiscalización por parte de la DIAN es estricta en relación con el cumplimiento de las normas tributarias, destacando que cualquier intento de distribuir los excedentes sería considerado una violación de las disposiciones legales vigentes.

Este concepto aborda las implicaciones fiscales relacionadas con los excedentes generados en la propiedad horizontal, particularmente si pueden ser considerados como dividendos sujetos a retención en la fuente. Además, se discuten las normativas aplicables y las limitaciones impuestas sobre la distribución de dichos excedentes.

Aspectos relevantes:

Propiedad Horizontal: Según la Ley 675 de 2001, las propiedades horizontales, al constituirse legalmente, forman una persona jurídica civil sin ánimo de lucro.
Excedentes: Los excedentes generados no pueden ser distribuidos entre los copropietarios, ya que contraviene la naturaleza de la entidad sin ánimo de lucro.
Tratamiento contable: Los excedentes deben ser reclasificados y reservados para fines específicos como mantenimiento o mejoras de bienes comunes.

Tabla de Aspectos Importantes

Aspectos importantes	Desarrollo de cada aspecto
Naturaleza de la Propiedad Horizontal	Es una persona jurídica de naturaleza civil y sin ánimo de lucro, regulada por la Ley 675 de 2001.
Imposibilidad de distribuir excedentes	Los excedentes no pueden distribuirse entre los copropietarios. Deben ser reinvertidos en la copropiedad.
Tratamiento contable de excedentes	Los excedentes se destinan a reservas específicas y no representan dinero disponible para repartir.

Comparativa antes y después del pronunciamiento

Antes del pronunciamiento	Después del pronunciamiento	Principales cambios
Se pensaba que los excedentes podían distribuirse como dividendos.	Se aclara que no es posible distribuir excedentes a los copropietarios.	Clarificación de la prohibición de distribución de excedentes.
Excedentes no estaban claramente regulados.	Los excedentes deben ser reservados y utilizados para fines comunes.	Se debe crear un fondo específico para excedentes.

Normatividad

Normatividad

Normatividad	Descripción
Ley 675 de 2001	Regula la propiedad horizontal y establece que es una persona jurídica sin ánimo de lucro.
Decreto 1333 de 1986, Art. 195	Exonera a las propiedades horizontales de ciertos impuestos como Industria y Comercio.
Estatuto Tributario, Art. 684 y 869	La DIAN tiene amplias facultades de fiscalización sobre el cumplimiento de estas normativas.

Preguntas frecuentes

#	Pregunta	Respuesta
1	¿Qué es una propiedad horizontal según la Ley 675 de 2001?	Es una persona jurídica civil sin ánimo de lucro cuya finalidad es la administración de bienes comunes.
2	¿Se pueden distribuir los excedentes generados por una copropiedad a los copropietarios?	No, los excedentes no se pueden distribuir; deben ser reinvertidos en la copropiedad según lo aprobado por la Asamblea General de Propietarios.
3	¿Cómo deben gestionarse contablemente los excedentes?	Los excedentes deben ser reservados y destinados a fines específicos como mantenimiento o mejoras.
4	¿Qué ocurre si se distribuyen excedentes a los copropietarios?	Sería una violación de las normas establecidas en el régimen de propiedad horizontal, ya que la entidad tiene un carácter sin ánimo de lucro.
5	¿Qué establece el Consejo Técnico de la Contaduría Pública sobre los excedentes?	Los excedentes forman parte del patrimonio de la copropiedad y no deben distribuirse, solo pueden destinarse a fines previamente establecidos en los estatutos o aprobados por la Asamblea General.

Ejemplo Práctico

Imaginemos que una copropiedad ha vendido una porción de terreno y ha generado un excedente de $100,000. Según la normativa, este excedente no puede ser distribuido entre los copropietarios, sino que debe ser reservado para futuros gastos, como la reparación de áreas comunes. De esta forma, el dinero permanece dentro de la copropiedad y se utiliza para mantener la propiedad en buenas condiciones.

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