¿Sabía usted que el alquiler de zonas comunes en conjuntos residenciales está sujeto al cobro del IVA del 19%?

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Introducción

La Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) ha reiterado que la explotación económica de las zonas comunes en conjuntos residenciales está sujeta al Impuesto sobre las Ventas (IVA). Esta medida busca garantizar que las propiedades horizontales que generan ingresos adicionales por el uso de sus espacios comunes cumplan con sus obligaciones tributarias.

La DIAN ha establecido que el cobro del IVA en conjuntos residenciales se aplica de la siguiente manera:

• Aplicación del IVA: El impuesto se causa únicamente cuando el conjunto residencial explota económicamente las zonas comunes, es decir, cuando se alquilan espacios como parqueaderos, salones comunales, gimnasios, entre otros.
• Exención del IVA: Si los costos de mantenimiento de las zonas comunes se cubren con las cuotas de administración y no se realiza un cobro adicional por su uso, no se genera la obligación de pagar IVA.

A continuación, se presenta una tabla que resume las diferencias entre las situaciones que generan IVA y las que no:

Situación	¿Genera IVA?
Alquiler de zonas comunes a terceros	Sí
Uso de zonas comunes incluido en la administración	No
Mantenimiento de zonas comunes con cuotas	No
Servicios adicionales cobrados por separado	Sí

Las propiedades horizontales deben cobrar IVA cuando alquilan sus zonas comunes a terceros, ya que esto se considera una actividad económica.

Ejemplo práctico: Si un conjunto residencial alquila su salón comunal para eventos privados y cobra una tarifa por este servicio, debe aplicar el IVA sobre dicho cobro.

3. Antes y después del pronunciamiento

Aspecto	Antes del pronunciamiento	Después del pronunciamiento
Cobro de IVA por alquiler de zonas comunes	No se aplicaba o era ambiguo	Se establece la obligación de cobrar IVA
Declaración de ingresos por alquiler	Podía no declararse	Debe declararse y pagar IVA
Responsabilidad de la administración	Menor control	Mayor control y cumplimiento tributario

4. Investigación complementaria

Según el artículo «Nuevo impuesto para quienes viven en conjuntos residenciales; DIAN explica cómo funcionará» publicado en Tropicana FM, la DIAN ha aclarado que el IVA del 19% se aplicará a servicios adicionales no cubiertos por la cuota de administración básica, como el alquiler de gimnasios, piscinas, salones comunales y parqueaderos.

5. Datos relevantes

• Responsabilidad tributaria: Las propiedades horizontales que alquilan sus zonas comunes están obligadas a declarar y pagar el IVA correspondiente.
• Facturación electrónica: Es obligatorio emitir factura electrónica por los servicios de alquiler de zonas comunes.

6. Pregunta «¿Sabía usted que…?»

¿Sabía usted que el alquiler de zonas comunes en conjuntos residenciales está sujeto al cobro del IVA del 19%?

Respuesta: Sí, según la DIAN, el alquiler de espacios comunes como salones, parqueaderos y gimnasios en propiedades horizontales genera la obligación de cobrar y declarar el IVA.

7. Normatividad

Normatividad	Descripción
Artículo 462 del Estatuto Tributario	Establece que la prestación de servicios, incluidos los de alquiler de bienes inmuebles, está sujeta al IVA.
Sentencia 16866 del Consejo de Estado (2014)	Confirma que las propiedades horizontales son contribuyentes del IVA por la explotación económica de sus zonas comunes.

8. Preguntas Frecuentes

1. ¿Todas las propiedades horizontales deben cobrar IVA por sus zonas comunes?

No, solo aquellas que alquilan sus zonas comunes a terceros.

2. ¿El mantenimiento de zonas comunes genera IVA?

No, si se cubre con las cuotas de administración y no hay cobro adicional.

3. ¿Es obligatorio emitir factura electrónica por el alquiler de zonas comunes?

Sí, es obligatorio según la normatividad vigente.

4. ¿Qué sucede si no se declara el IVA generado por el alquiler de zonas comunes?

La propiedad horizontal puede enfrentar sanciones por incumplimiento tributario.

5. ¿Desde cuándo aplica esta medida?

La obligación de cobrar IVA por la explotación económica de zonas comunes ha sido reiterada por la DIAN en 2025, aunque la normativa existe desde antes.

Conclusión

Es fundamental que las propiedades horizontales en Colombia comprendan y cumplan con sus obligaciones tributarias relacionadas con el alquiler de zonas comunes. La DIAN ha sido clara en que estas actividades están sujetas al IVA, y el incumplimiento puede acarrear sanciones. Se recomienda a las administraciones de conjuntos residenciales revisar sus prácticas y asegurarse de aplicar correctamente el impuesto cuando corresponda.

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