🏢 Asamblea Extraordinaria en Propiedad Horizontal en Colombia: Guía Jurídica y Práctica
📌 Introducción
La asamblea de copropietarios es el órgano máximo de decisión en una propiedad horizontal. Si bien las reuniones ordinarias tienen lugar anualmente, existen situaciones especiales que requieren la convocatoria de una asamblea extraordinaria. Este artículo expone, con base en la Ley 675 de 2001, todo lo relacionado con su citación, desarrollo, requisitos, participantes, decisiones y limitaciones.
📚 Fundamento Legal
La principal norma que regula la propiedad horizontal en Colombia es la Ley 675 de 2001. Los artículos clave sobre asambleas extraordinarias son:
- Artículo 38: Regula la convocatoria, participación y quórum.
- Artículo 39: Trata sobre el desarrollo de las reuniones.
- Artículo 41: Define funciones y competencias de la asamblea.
📆 ¿Cuándo se convoca una Asamblea Extraordinaria?
Se convoca para tratar temas urgentes o relevantes que no pueden esperar a la asamblea ordinaria. Algunas causales típicas:
- Aprobación de reformas al reglamento de propiedad horizontal.
- Modificaciones estructurales en zonas comunes.
- Aumento extraordinario de expensas comunes.
- Remoción de administradores o miembros del consejo.
🛎️ ¿Quién puede convocarla?
Según el artículo 39 de la Ley 675 de 2001, la asamblea extraordinaria puede ser convocada por:
| Quien convoca | Requisito legal |
|---|---|
| El administrador | Cuando lo considere necesario |
| El consejo de administración | Mediante solicitud dirigida al administrador |
| Copropietarios que representen al menos el 20% del coeficiente de copropiedad | Deben solicitar por escrito la convocatoria al administrador |
⚠️ Si el administrador no convoca dentro de los 15 días siguientes a la solicitud válida de los copropietarios o del consejo, ellos mismos pueden convocar directamente.
✉️ Requisitos para la Citación
La citación debe cumplir con las siguientes condiciones:
| Requisito | Descripción |
|---|---|
| Medio de citación | Correo electrónico, cartelera, correspondencia física u otro medio eficaz |
| Anticipación | Mínimo 5 días comunes de antelación a la fecha de la reunión |
| Contenido mínimo | Fecha, hora, lugar, orden del día, modalidad (presencial, virtual, mixta) |
| Documentos anexos | Si hay reformas, presupuestos, informes, deben enviarse con la citación |
🧑⚖️ Participación: ¿Quiénes tienen voz y voto?
| Participante | ¿Tiene voz? | ¿Tiene voto? | Observaciones |
|---|---|---|---|
| Propietario con cuotas al día | ✅ Sí | ✅ Sí | Tiene plena capacidad para participar |
| Propietario en mora | ✅ Sí | ❌ No | Puede opinar pero no votar según artículo 29 |
| Representante con poder | ✅ Sí | ✅ Sí | El poder debe ser por escrito y específico |
| Arrendatario o tenedor | ✅ Sí | ❌ No | Solo con autorización expresa del propietario |
| Miembro del consejo o administrador | ✅ Sí | ❌ No | Si no es propietario, no tiene voto |
🧾 Temas que pueden tratarse en una Asamblea Extraordinaria
| Permitidos por la ley | No permitidos o inválidos |
|---|---|
| Reformas al reglamento o manual de convivencia | Decisiones sin estar en el orden del día |
| Autorización para obras en zonas comunes | Asuntos no urgentes que pueden tratarse en la ordinaria |
| Cambio de administrador | Aprobar presupuestos sin presentar soportes |
| Disolución y liquidación de la persona jurídica | Temas que excedan la competencia de la asamblea |
🪪 Ejemplos prácticos
Ejemplo 1: Cambio de empresa de vigilancia
La copropiedad detecta que la empresa actual ha incumplido obligaciones. El consejo de administración solicita asamblea extraordinaria para elegir un nuevo proveedor. El administrador convoca dentro del término legal y se aprueba el cambio por mayoría simple.
Ejemplo 2: Reforma al reglamento
Algunos copropietarios proponen prohibir el uso de drones en zonas comunes. Solicitan asamblea extraordinaria. Como no alcanzan el 20% de coeficiente, el administrador no está obligado a convocar. Si lo hace voluntariamente, debe incluirlo en el orden del día y se requerirá mayoría calificada para aprobarlo.
Ejemplo 3: Instalación de cámaras de seguridad
Ante una oleada de hurtos, se cita a asamblea extraordinaria. Se presentan tres propuestas con presupuestos. Se aprueba la más económica con el voto de la mayoría de presentes y representados, cumpliendo el quórum.
✅ Tabla comparativa: ¿Qué se puede y qué no se puede hacer en una asamblea extraordinaria?
| Acción | ¿Permitido? | Fundamentación |
|---|---|---|
| Cambiar al administrador | ✅ Sí | Art. 51 Ley 675 |
| Decidir sobre remodelación estructural | ✅ Sí | Art. 41 Ley 675 |
| Aprobar cuentas del año anterior sin presentar soportes | ❌ No | Vulneración al derecho de información |
| Votar sin estar al día en cuotas | ❌ No | Art. 29 Ley 675 |
| Tratar temas no incluidos en el orden del día | ❌ No | Art. 39 Ley 675 |
| Reformar el reglamento de propiedad | ✅ Sí | Requiere mayoría calificada |
📝 Pasos para una asamblea extraordinaria exitosa
- Identificar la necesidad urgente o relevante.
- Solicitar formalmente la convocatoria (consejo o 20% coeficiente).
- Preparar y enviar la citación con los requisitos legales.
- Verificar quórum al inicio de la asamblea.
- Seguir el orden del día estrictamente.
- Levantar un acta firmada por presidente y secretario.
- Comunicar decisiones y hacer seguimiento.
🧠 Conclusión
Las asambleas extraordinarias son una herramienta clave para la buena administración y toma de decisiones en la propiedad horizontal. Su correcta citación y desarrollo no solo evita la nulidad de decisiones, sino que fortalece la participación democrática y la convivencia armónica.
📌 Recomendación final
Antes de convocar una asamblea extraordinaria, es importante asesorarse jurídicamente, revisar el reglamento interno de la copropiedad y documentar todo el proceso de citación, decisiones y actas para garantizar transparencia y legalidad.
ACTA N.º ___
ASAMBLEA EXTRAORDINARIA DE COPROPIETARIOS
PROPIEDAD HORIZONTAL RESERVA CAMPESTRE EL LEMBO
Fecha: [día/mes/año]
Hora: [hora de inicio]
Lugar: [salón comunal / modalidad virtual o mixta]
1. VERIFICACIÓN DEL QUÓRUM
Siendo las [hora], se da inicio a la asamblea extraordinaria de copropietarios de la Propiedad Horizontal Reserva Campestre El Lembo. Se verifica la asistencia y representación de los copropietarios, arrojando los siguientes resultados:
- Número total de unidades privadas: ___
- Quórum requerido para deliberar: ___ (50% + 1 del coeficiente de copropiedad)
- Quórum presente: ___ (___ % del coeficiente de copropiedad)
- Quórum requerido para decidir: según el tipo de decisión (simple o calificada)
Resultado: Se declara instalada válidamente la asamblea.
2. DESIGNACIÓN DE PRESIDENTE Y SECRETARIO DE LA ASAMBLEA
Por votación de los presentes, se elige como:
- Presidente de la asamblea: [Nombre completo]
- Secretario de la asamblea: [Nombre completo]
3. ORDEN DEL DÍA
- Verificación del quórum
- Designación de presidente y secretario de la asamblea
- Lectura y aprobación del orden del día
- [Tema 1: Ej. Reforma del reglamento / cambio de administrador / aprobación presupuesto]
- [Tema 2: Si aplica]
- Proposiciones y varios
- Lectura y aprobación del acta
El orden del día es sometido a votación y aprobado por unanimidad / mayoría simple de los presentes.
4. DESARROLLO DE LOS TEMAS
Tema 1: [Describir brevemente el tema tratado, fundamentos presentados, argumentos a favor y en contra, y propuesta concreta.]
Ejemplo:
Se presenta la propuesta de reforma al Reglamento de Propiedad Horizontal para incluir nuevas disposiciones sobre uso de zonas comunes. El proyecto fue enviado con la citación y leído parcialmente en la asamblea. Se abre espacio para intervención de los copropietarios.
Votación:
Aprobado / No aprobado con el ___ % de los coeficientes presentes, cumpliendo / no cumpliendo la mayoría calificada requerida (70%).
Tema 2: [Incluir si hay más puntos.]
5. PROPOSICIONES Y VARIOS
Se presentan las siguientes proposiciones por parte de los copropietarios:
- [Ejemplo: solicitar informe trimestral del administrador sobre avances de obras]
- [Ejemplo: propuesta para conformar comité de convivencia]
Se acuerda que dichas propuestas serán incluidas en la próxima reunión ordinaria / se designa una comisión de seguimiento.
6. LECTURA Y APROBACIÓN DEL ACTA
Siendo las [hora], se procede a la lectura del presente acta, la cual es aprobada por unanimidad / mayoría de los asistentes. Se firma a continuación por el presidente y el secretario de la asamblea.
Presidente de la Asamblea
Nombre completo: ___________________________
Firma: _____________________________________
Secretario de la Asamblea
Nombre completo: ___________________________
Firma: _____________________________________
📎 Anexos:
- Listado de asistencia
- Poderes presentados
- Documentos de soporte de los temas tratados
- Copia del reglamento reformado (si aplica)
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