¿Cuándo aplica la retención en un pacto de retroventa de Inmuebles?

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Análisis del Concepto 008657 Int. 983 de 2024: Retención en la Fuente en Pactos de Retroventa de Inmuebles

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Introducción

El pacto de retroventa es una figura contractual en la que el vendedor de un inmueble conserva el derecho a readquirirlo mediante el reembolso del precio acordado.

El Concepto 008657 emitido por la DIAN en noviembre de 2024 aclara los aspectos tributarios relacionados con esta figura, particularmente la retención en la fuente cuando intervienen personas jurídicas. 

Este pronunciamiento busca desglosar la normativa y sus implicaciones en términos de cumplimiento tributario.

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Aspectos clave de la regulación

1. Retención en la fuente en pactos de retroventa

• Criterio para la retención:
  • Aplica si el comprador original obtiene un ingreso gravable al recibir un valor mayor al precio pagado inicialmente.
  • El ingreso se calcula como la diferencia entre el precio de retroventa y el precio original.
• Agente de retención:
  • El comprador persona jurídica actúa como agente de retención.
  • El pago se realiza a través del formulario 490 y constituye un requisito previo para la autorización de la escritura pública.

2. Reglas aplicables según los actores involucrados

Vendedor	Comprador	Implicaciones tributarias
Persona natural	Persona jurídica	Aplica la retención en la fuente según el artículo 401 del Estatuto Tributario.
Persona jurídica	Persona jurídica	Retención a cargo del comprador como agente de retención.
Persona jurídica	Persona natural	Se evalúan los ingresos gravables, si corresponde.

3. Fundamentos normativos

• Código Civil: El pacto de retroventa implica la resolución del contrato inicial si se cumple la condición estipulada.
• Estatuto Tributario:
  • Artículo 401: Establece la retención en la fuente para operaciones inmobiliarias.
  • Artículo 398: Regula el monto de la retención según el valor del inmueble y su destino.

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Cambios principales antes y después del concepto

Antes del pronunciamiento	Después del pronunciamiento
No había claridad sobre la retención en pactos de retroventa.	Se establece que aplica retención si hay ingreso gravable para el comprador.
Reglas confusas en operaciones entre personas jurídicas.	Definición específica del agente de retención y requisitos tributarios.
Ausencia de procedimientos claros para escritura pública.	El pago de retención es obligatorio antes de autorizar la escritura pública.

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Ejemplo práctico

Escenario:
Una empresa A vende un inmueble a la empresa B por $500,000,000 con un pacto de retroventa. Tres años después, la empresa B revende el inmueble a la empresa A por $550,000,000.

1. Cálculo del ingreso gravable:
   • Precio de retroventa: $550,000,000
   • Precio original: $500,000,000
   • Diferencia (ingreso gravable): $50,000,000
2. Aplicación de retención:
   • Según el artículo 401 del Estatuto Tributario, la retención será del 2.5% sobre el ingreso gravable:
     • Retención: $50,000,000 x 2.5% = $1,250,000
3. Requisito previo:
   La empresa B debe pagar la retención antes de que la notaría autorice la escritura pública.

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Normatividad

Normatividad	Descripción
Artículo 1939 del Código Civil	Define el pacto de retroventa como una condición resolutoria del contrato de compraventa.
Artículo 401 del Estatuto Tributario	Regula la retención en la fuente para operaciones inmobiliarias entre personas jurídicas.
Decreto 1625 de 2016	Especifica tarifas de retención según el destino y valor de los inmuebles.

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Preguntas frecuentes

#	Pregunta	Respuesta
1	¿Cuándo aplica la retención en un pacto de retroventa?	Si el comprador obtiene un ingreso gravable por la diferencia entre el precio de venta inicial y el de retroventa.
2	¿Quién actúa como agente de retención en estos casos?	El comprador persona jurídica.
3	¿Qué documento debe presentarse para autorizar la escritura pública?	El recibo oficial de pago de la retención, formulario 490.
4	¿Cuánto es la retención para inmuebles con destino diferente a vivienda?	2.5% del ingreso gravable.
5	¿Aplica la retención si no hay ganancia para el comprador?	No, solo si existe un ingreso gravable.

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