El pacto de retroventa de inmuebles y su impacto fiscal.

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El pacto de retroventa de inmuebles implica que el vendedor puede readquirir el bien previamente vendido bajo ciertas condiciones resolutorias.

Desde el punto de vista fiscal, este proceso puede generar retención en la fuente si existe un ingreso gravable para el comprador original, quien actúa como agente de retención.

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Aspectos destacados

1. Definición del pacto de retroventa:
   • Es un contrato mediante el cual el vendedor original puede recuperar el inmueble vendido tras el cumplimiento de una condición resolutoria.
   • No implica una nueva compraventa, sino una restitución del dominio al vendedor.
2. Implicaciones fiscales:
   • Retención en la fuente:
     • Aplica cuando el comprador inicial (persona jurídica) recibe más dinero en la retroventa que lo pagado inicialmente.
     • La diferencia entre ambos valores constituye un ingreso gravable.
3. Reglas aplicables según los actores:
   • Si el vendedor y comprador son personas jurídicas, el comprador debe actuar como agente de retención.
   • La retención debe ser pagada mediante un recibo oficial (Formulario 490) y es requisito previo para otorgar la escritura pública.
4. Tarifas aplicables según el Decreto 1625 de 2016:
   • 1% sobre las primeras 20,000 UVT si el inmueble es vivienda.
   • 2.5% para valores superiores a 20,000 UVT o inmuebles con destino diferente a vivienda.

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Ejemplo práctico

Supuesto	Valor inicial	Valor retroventa	Diferencia gravable	Retención aplicable (2.5%)
Persona jurídica vende un inmueble	$300,000,000	$350,000,000	$50,000,000	$1,250,000
Observaciones: Si el inmueble tiene un uso distinto a vivienda, la tarifa del 2.5% aplica sobre la diferencia.

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Preguntas recurrentes

1. ¿Qué es un pacto de retroventa?
   Es un contrato en el que el vendedor se reserva el derecho de readquirir el inmueble tras el cumplimiento de una condición resolutoria.
2. ¿Cuándo aplica la retención en la fuente en una retroventa?
   Aplica cuando el comprador inicial recibe un valor mayor al pagado inicialmente, generando un ingreso gravable.
3. ¿Quién actúa como agente de retención en este proceso?
   El comprador original, si es persona jurídica, es el encargado de actuar como agente de retención.
4. ¿Cuáles son las tarifas de retención según el uso del inmueble?
   • 1% sobre las primeras 20,000 UVT para vivienda.
   • 2.5% para montos superiores o inmuebles con uso distinto a vivienda.
5. ¿Qué requisito fiscal debe cumplirse para autorizar la escritura pública?
   Debe presentarse el recibo oficial de pago de la retención (Formulario 490).

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