Manual de Convivencia del Conjunto cerrado Casas Campestres El Lembo PH.

04/25/2025 admin Comercial, Contable 0

Manual de Convivencia del Conjunto cerrado

Casas Campestres El Lembo PH.

Primero, tiene 22 capítulos y varios artículos que cubren desde aspectos generales hasta sanciones y procedimientos. Voy a empezar revisando la estructura general.

El manual busca garantizar derechos y deberes de los residentes, promoviendo una convivencia armónica. También citan la Ley 675 de 2001 de Propiedad Horizontal en Colombia. Es importante que todos los residentes conozcan este manual, ya que su desconocimiento no exime de responsabilidades.

En Legalidad, se establece que el manual está basado en la normativa colombiana, incluyendo la Constitución, Códigos de Policía, Civil, etc. Si hay situaciones no cubiertas, se recurre a la analogía y principios generales del derecho.

El Alcance indica que las normas aplican a todos los residentes actuales y futuros, así como a empleados y visitantes. Los copropietarios son responsables solidarios por los daños causados por sus invitados o empleados.

En Obligatoriedad, se enfatiza que el manual es de cumplimiento obligatorio y que todos deben tenerlo como documento de consulta.

Capítulo 1 trata sobre los órganos de dirección:

Asamblea de Copropietarios, Consejo de Administración, Administrador, Revisor Fiscal y Comité de Convivencia. Cada uno tiene funciones específicas, como la toma de decisiones financieras, gestión administrativa, y resolución de conflictos.

El Capítulo 2 habla de derechos, obligaciones y prohibiciones de los residentes.

Por ejemplo, tienen derecho a un ambiente tranquilo y seguro, pero deben mantener sus jardines y reportar ausencias. Las prohibiciones incluyen actividades comerciales en las viviendas, obstruir áreas comunes, fumar en zonas comunes, entre otras.

En el Capítulo 3 sobre normas de comportamiento.

Se menciona el respeto mutuo, prohibición de actividades ilegales, control de menores, y regulación de ruidos. También hay horarios específicos para el uso de zonas comunes.

Los capítulos siguientes

Detallan aspectos de seguridad, acceso al condominio, empleados, parqueaderos, domicilios, trasteos, zonas comunes, piscina, salón social, manejo de basuras, animales domésticos, reparaciones, uso de carteleras, y finalmente sanciones y multas.

En el Capítulo 20 se clasifican las faltas en leves, graves y muy graves

Con multas correspondientes en salarios mínimos diarios. También hay sanciones no pecuniarias como llamadas de atención, publicación de infractores, restricción de uso de áreas comunes, etc.

Otro punto importante es la responsabilidad solidaria de los copropietarios. ¿Hasta qué punto son responsables por los actos de sus invitados o empleados? ¿Hay seguros o pólizas que cubran estos casos?

En cuanto a las prohibiciones, algunas parecen muy específicas, como no tender ropa en ciertas áreas o no usar drones. Sería bueno entender el razonamiento detrás de estas normas para evitar malentendidos.

De acuerdo con el Manual de Convivencia 2023 del Conjunto Cerrado Casas Campestres El Lembo PH, los actos que pueden generar sanciones a los copropietarios, residentes o invitados se clasifican en faltas leves, graves y muy graves, según su impacto en la convivencia, seguridad o integridad de la comunidad. A continuación, se detallan:

1. Faltas Muy Graves

*(Multa: 10 Salarios Mínimos Legales Diarios Vigentes – SMLDV)*

  • Seguridad y salud pública:
    • Consumir cigarrillo, licor o sustancias alucinógenas en zonas comunes (Art. 33).
    • Quemar pólvora, juegos pirotécnicos o usar armas de fuego (Art. 45).
    • Almacenar sustancias químicas, explosivas o drogas en las viviendas (Art. 46).
    • Arrojar residuos tóxicos al canal de aguas lluvias (Art. 43).
  • Daños a bienes comunes:
    • Contaminar la piscina (ej.: orinar, usar químicos no autorizados) y provocar su cierre temporal (Art. 178, 188).
    • Realizar obras no autorizadas que afecten zonas comunes (Art. 154).
    • Utilizar equipos contra incendios o primeros auxilios sin justificación (Art. 62).
  • Violencia y orden público:
    • Agredir verbal o físicamente a vecinos, empleados o miembros del Consejo (Art. 38).
    • Realizar actividades ilegales (ej.: venta de drogas, violencia intrafamiliar) (Art. 57).
  • Mascotas:
    • Permitir que perros de razas peligrosas circulen sin bozal y correa (Art. 223, 229).
    • Dejar mascotas sueltas en zonas comunes o no recoger sus excrementos (Art. 224).

2. Faltas Graves

(Multa: 6 SMLDV)

  • Ruido y disturbios:
    • Escuchar música a volumen excesivo fuera del horario permitido (Art. 41, 65).
    • Organizar fiestas en casas que superen las 12:00 AM (Art. 66).
  • Uso indebido de zonas comunes:
    • Celebrar cultos o rituales que perturben la paz (Art. 32).
    • Usar la piscina sin supervisión de menores de 12 años (Art. 179).
    • Dañar juegos infantiles o la cancha de fútbol (Art. 157, 161).
  • Incumplimiento administrativo:
    • No pagar cuotas de administración por más de 3 meses (Art. 26).
    • Permitir que menores conduzcan vehículos sin licencia (Art. 111).
  • Mascotas:
    • Tener animales no permitidos (aves, cerdos, etc.) (Art. 50).

3. Faltas Leves

(Multa: 3 SMLDV)

  • Comportamiento cotidiano:
    • Estacionar vehículos en zonas no autorizadas (Art. 35, 115).
    • Lavar o reparar carros en áreas comunes (Art. 44).
    • Tender ropa en ventanas o cercas visibles (Art. 36).
  • Incumplimientos menores:
    • No actualizar datos personales (Art. 29).
    • No reportar ausencias temporales mayores a 3 días (Art. 22).
    • Usar parqueaderos para almacenar objetos (Art. 55).
  • Mascotas:
    • No portar placa de identificación en perros/gatos (Art. 223).

4. Otras Situaciones Sancionables

  • Reincidencia: Una falta leve reiterada se considera grave, y una grave reiterada se clasifica como muy grave (Art. 249).
  • Daños a propiedad ajena: Reparaciones no autorizadas que afecten inmuebles vecinos (Art. 238).
  • Uso del salón social: Incumplir horarios, dejar basura o dañar mobiliario (Art. 202).

Procedimiento para Imponer Sanciones

  1. Reporte: Cualquier residente puede denunciar la falta por escrito ante la Administración o vigilancia (Art. 19).
  2. Investigación: El Comité de Convivencia verifica los hechos (Art. 9).
  3. Notificación: Se informa al infractor para que ejerza su derecho de defensa (Art. 4).
  4. Aplicación: El Consejo de Administración decide la sanción, que puede incluir multas, restricción de uso de zonas comunes o publicación del nombre en carteleras (Art. 249).

Base Legal

  • Ley 675 de 2001 (Régimen de Propiedad Horizontal).
  • Código Nacional de Policía (Ley 1801 de 2016).

Para evitar sanciones, se recomienda a los copropietarios:

  • Conocer y respetar el manual.
  • Informar a invitados y empleados sobre las normas.
  • Participar en asambleas para actualizar el reglamento.

📢 Nota: Las multas se actualizan anualmente según el salario mínimo diario vigente (en 2023: $13,333 COP por SMLDV).

El Manual de Convivencia del Conjunto Cerrado Casas Campestres El Lembo PH establece normas específicas para construcciones, remodelaciones y mejoras en viviendas y lotes.

Con el fin de garantizar la seguridad, la armonía arquitectónica y el respeto a la comunidad. A continuación, se resumen las disposiciones clave:

1. Autorizaciones Previas

  • Notificación a la Administración:
    • Todo propietario debe informar por escrito a la Administración con 3 días hábiles de anticipación antes de iniciar obras, especificando el tipo de trabajo, duración y datos de los contratistas (Art. 232).
    • Se requiere llenar un formato de solicitud de permiso (Art. 232, Parágrafo 1).
  • Aprobación de la Asamblea General:
    • Modificaciones externas que alteren la fachada, estructura o apariencia del condominio deben ser aprobadas por la Asamblea General de Copropietarios (Art. 240).

2. Restricciones y Prohibiciones

  • Horarios para Obras:
    • Lunes a viernes: 8:00 AM – 1:00 PM y 2:00 PM – 5:00 PM.
    • Sábados: 8:00 AM – 1:00 PM.
    • Prohibido: Domingos, festivos y fuera de estos horarios (Art. 233).
    • Multa por incumplimiento: Falta muy grave (10 SMLDV).
  • Uso de Espacios Comunes:
    • Prohibido utilizar vías, parqueaderos o zonas verdes para preparar mezclas, almacenar materiales o escombros (Art. 235).
    • Los escombros deben permanecer dentro del lote en obra y ser retirados en 24 horas después de finalizar (Art. 234, Parágrafo 3).
  • Daños a Propiedad Común o Vecinos:
    • El propietario es responsable de reparar daños causados por su obra a redes subterráneas, inmuebles colindantes o zonas comunes (Art. 238).

3. Normas Técnicas y Seguridad

  • Permisos y Documentación:
    • Los contratistas deben presentar en portería:
      • Certificados de afiliación a EPS y ARL.
      • Permisos de altura (si aplica) (Art. 11, Parágrafo 2).
    • Si no los tienen, el propietario debe asumir responsabilidad por accidentes (Art. 11, Parágrafo 2).
  • Armonía Arquitectónica:
    • Prohibido alterar cerramientos frontales (ej.: muros, rejas) o aumentar la altura de los laterales sin autorización (Art. 239).
    • Se permiten cambios en puertas principales siempre que mantengan colores oscuros (caoba o café) y diseño coherente (Art. 241).

4. Manejo de Residuos

  • Escombros y Materiales:
    • Prohibido depositar escombros en la Unidad Técnica de Basuras (UTB) o zonas comunes (Art. 212, 234).
    • Deben contratarse servicios externos para retirarlos (Art. 213).
    • Multa por incumplimiento: Falta muy grave (Art. 234).

5. Sanciones por Incumplimiento

  • Faltas Muy Graves (10 SMLDV):
    • Realizar obras sin autorización o fuera de horarios.
    • Dañar propiedad común o vecinal.
    • No retirar escombros a tiempo.
  • Faltas Graves (6 SMLDV):
    • Incumplir normas de seguridad (ej.: contratistas sin ARL).
  • Faltas Leves (3 SMLDV):
    • No notificar obras menores (ej.: instalación de aires acondicionados).

6. Recomendaciones Adicionales

  • Aires Acondicionados y Antenas:
    • Permitidos si cumplen normas de instalación y no generan ruido excesivo (Art. 242).
  • Protecciones en Ventanas:
    • Se autorizan techos o protectores contra lluvia y sol, siempre que no alteren la fachada (Art. 243).

Conclusión

El manual busca equilibrar el derecho de los propietarios a mejorar sus viviendas con la necesidad de preservar la seguridad, estética y tranquilidad del condominio. Para evitar sanciones:

  1. Notifique siempre a la Administración.
  2. Respete horarios y normas técnicas.
  3. Mantenga limpio durante y después de las obras.

Resumen y Análisis del Manual de Convivencia 2023
Conjunto Cerrado Casas Campestres El Lembo PH

Estructura General

El manual consta de 22 capítulos que regulan aspectos como:

  1. Organización interna: Órganos de dirección (Asamblea, Consejo de Administración, Administrador, Revisor Fiscal, Comité de Convivencia).
  2. Derechos y obligaciones: Uso de bienes comunes, mantenimiento de áreas privadas, reporte de ausencias, prohibiciones (ej. actividades comerciales, obstrucción de vías).
  3. Normas de comportamiento: Control de ruido, horarios para zonas comunes, manejo de mascotas, uso de la piscina y salón social.
  4. Seguridad y acceso: Protocolos para visitantes, vehículos, mudanzas, y funciones del personal de vigilancia.
  5. Sanciones: Clasificación de faltas (leves, graves, muy graves) y multas asociadas.

Aspectos Clave

  1. Responsabilidad Solidaria
    • Los copropietarios son responsables por daños causados por sus familiares, empleados o invitados.
    • Ejemplo: Si un invitado estaciona mal su vehículo, el copropietario asume la multa.
  2. Prohibiciones Destacadas
    • Uso de zonas comunes: No fumar, no consumir alcohol (excepto en eventos autorizados), no obstruir vías.
    • Mascotas: Solo perros y gatos permitidos, con correa y bozal para razas peligrosas. Prohibido dejar excrementos en áreas comunes.
    • Ruido: Límites de decibeles (65 dB día / 55 dB noche). Prohibido música alta después de las 9:00 PM (domingo a jueves) o 10:00 PM (viernes y sábado).
  3. Sanciones Económicas
    • Faltas leves: 3 SMLDV (Salarios Mínimos Legales Diarios Vigentes).
    • Faltas graves: 6 SMLDV.
    • Faltas muy graves: 10 SMLDV.
    • Nota: En 2023, el SMLDV en Colombia es de 13,333COP(calculadoapartirdelsalariomıˊnimomensualde13,333COP(calculadoapartirdelsalariomıˊnimomensualde1,160,000 COP ÷ 30 días).
  4. Procedimientos
    • Reporte de faltas: Debe realizarse por escrito a la administración o personal de vigilancia dentro de 24 horas.
    • Debido proceso: Los residentes tienen derecho a ser escuchados antes de aplicar sanciones.
  5. Reincidencia
    • Una falta leve reincidente se considera grave, y una grave reincidente se clasifica como muy grave.
    • Multas sucesivas pueden aplicarse hasta 10 veces el valor de las cuotas de administración.

Recomendaciones Prácticas

  1. Actualización de datos: Notificar cambios de propietarios, arrendatarios o vehículos.
  2. Mantenimiento: Podar jardines privados (Swinglea ≤ 1.80 m) y evitar árboles con raíces invasivas.
  3. Eventos sociales: Solicitar autorización para usar el salón social con 15 días de anticipación y respetar horarios (hasta 12:00 AM en fines de semana).
  4. Basuras: Separar residuos (orgánicos, plástico, vidrio) y evitar dejar escombros en zonas comunes.

Garantías y Consultas

  • Dudas legales: Los residentes pueden solicitar informes contables o asesoría sobre normativas (Ley 675/2001, Código Nacional de Policía).
  • Apelaciones: Las decisiones del Consejo de Administración pueden impugnarse ante la Asamblea General de Copropietarios.

Conclusión
El manual busca equilibrar derechos individuales con el bienestar colectivo, promoviendo una convivencia respetuosa y segura. Su cumplimiento efectivo requiere cooperación activa de todos los residentes y transparencia en la aplicación de sanciones. Para evitar conflictos, se recomienda revisar periódicamente las actualizaciones del manual y participar en las asambleas generales.

📝 Nota: Las multas se calculan en base al salario mínimo diario vigente. En caso de reclamaciones, consulte el Artículo 249 del manual o contacte al Comité de Convivencia.

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