Responsabilidad por Daños en Propiedad Horizontal: Normas y Procedimientos

En el marco de la propiedad horizontal, una de las dudas más frecuentes es determinar quién debe asumir la responsabilidad por los daños que ocurren en bienes privados o comunes. Este artículo analiza las normas legales, los tipos de bienes y las vías legales para solucionar conflictos.

Clasificación de Bienes en Propiedad Horizontal

De acuerdo con la Ley 675 de 2001, en los edificios y conjuntos residenciales confluyen dos tipos de bienes:

Tipo de Bien	Descripción	Ejemplos
Bienes comunes	Partes del edificio o conjunto que pertenecen a todos los copropietarios.	Parqueaderos, techos, tuberías, bombas hidráulicas, mobiliario de recepción.
Bienes privados	Elementos que corresponden exclusivamente a cada propietario o residente.	Viviendas, apartamentos, casas.

Responsabilidad Según el Tipo de Daño

La responsabilidad por los daños depende de la ubicación del daño y de su causa:

Daños en bienes privados

Responsable: El propietario, salvo que el daño haya sido ocasionado por fallas en bienes comunes.
Causas frecuentes: Negligencia, fallas internas, o impactos externos.

Daños en bienes comunes

Responsable: La administración de la copropiedad, excepto si el daño fue causado por un copropietario o residente.
Excepciones: No hay responsabilidad cuando el daño se debe a fuerza mayor, caso fortuito, hechos de terceros o situaciones ajenas a la copropiedad.

Nota: Si el daño compromete la seguridad o habitabilidad del edificio, los afectados tienen derecho a reparaciones y, en algunos casos, a indemnización.

Vías Legales para Resolver Conflictos

Existen varias alternativas para solucionar disputas relacionadas con daños en propiedad horizontal:

Conciliación:
Intentar resolver el conflicto de manera amigable entre las partes implicadas.
Demanda Judicial:
Presentar una acción ante los jueces civiles municipales si no hay acuerdo previo.
Acciones Administrativas:
Interponer quejas ante entidades como la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC).

Garantía Decenal y Responsabilidad del Constructor

En caso de que los daños se deban a defectos de construcción, aplica la garantía decenal establecida en el Artículo 2060 del Código Civil, la cual obliga al constructor a:

Reparar el inmueble.
Devolver el valor total del bien en caso de daños irreparables.
Asumir costos asociados al crédito hipotecario del propietario.

Ejemplo de Aplicación:
Si un hundimiento se debe a un vicio constructivo, el constructor debe restituir el valor del bien, incluyendo indexación y costos financieros.

Resolución de Conflictos entre Copropietarios

El Artículo 58 de la Ley 675 de 2001 establece que los conflictos entre copropietarios deben ser resueltos por:

El comité de convivencia, si existe.
Autoridades competentes que apliquen mecanismos alternativos de solución de conflictos.

Si el conflicto está relacionado con decisiones de la asamblea de copropietarios, los jueces civiles municipales tienen la competencia para resolverlo.

Conclusión

La responsabilidad en casos de daños dentro de una propiedad horizontal depende de la naturaleza del bien afectado y de la causa del daño. La ley protege a los copropietarios y establece las vías legales para garantizar la reparación o indemnización correspondiente.

Es fundamental que tanto propietarios como administradores conozcan sus derechos y obligaciones, así como las herramientas legales disponibles para resolver conflictos de manera efectiva.

Recomendación final: Ante cualquier daño o conflicto, documente adecuadamente la situación y busque asesoría legal para garantizar una solución justa y eficiente.