¿Sabía usted que las propiedades horizontales deben cobrar IVA cuando explotan económicamente sus zonas comunes?

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🎯 Introducción

El tratamiento tributario de la propiedad horizontal (PH) ha sido tradicionalmente de no contribuyente de impuestos nacionales respecto de las actividades propias de su objeto social. Sin embargo, el desarrollo de actividades comerciales distintas, como el alquiler de salones comunales, concesión de espacios o prestación del servicio de parqueadero, puede convertirlas en responsables del IVA.

El Concepto DIAN 007653 interno 722 de 2025 recoge doctrina, jurisprudencia y análisis normativo, esclareciendo cuándo y cómo aplica el IVA en estas situaciones.

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⚖️ Fundamento legal y doctrinal

Norma / Fuente 📚	Contenido relevante 📌
Ley 675 de 2001 (Art. 32 y 33)	Define el objeto social de la propiedad horizontal y su carácter no contribuyente.
Estatuto Tributario (Arts. 420, 437, 447, 462-2, 482)	Regula el hecho generador, la responsabilidad, base gravable y excepciones del IVA.
Decreto 1625 de 2016	Establece normas reglamentarias sobre cuotas, base gravable y facturación.
Sentencias C.E. 16866 de 2014 y 19445 de 2017	La PJPH debe cobrar IVA si presta servicios comerciales como parqueadero o arrendamiento.
Conceptos y Oficios DIAN	Oficios 011847 de 2006, 13620 de 2013, 16044 de 2018, entre otros.

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🏢 ¿Qué actividades generan IVA en conjuntos residenciales?

Actividades gravadas con IVA:

✅ Arrendamiento de salones comunales o zonas comunes a terceros
✅ Concesión de espacios para tiendas, máquinas, antenas, etc.
✅ Prestación directa de servicio de parqueadero (no exclusivo)
✅ Actividades comerciales ajenas al objeto social original

Actividades no gravadas con IVA:

❌ Uso de zonas comunes por los propietarios
❌ Cuotas de administración ordinarias
❌ Parqueaderos asignados a propietarios por turnos (Art. 22 Ley 675)

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💼 Ejemplos prácticos

Escenario 🚦	¿Genera IVA? 🧾	Justificación normativa 📘
El conjunto alquila el salón comunal para eventos	✅ Sí	Prestación de un servicio (Art. 420 E.T.)
Uso exclusivo de parqueadero por un residente	❌ No	No es servicio comercial (Art. 22 Ley 675 de 2001)
Arrendamiento de zona verde a una heladería externa	✅ Sí	Explotación económica de bien común
Parqueadero incluido en cuota de administración	❌ No	No hay precio independiente ni actividad comercial

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📊 Tabla resumen de obligaciones por actividades con IVA

Obligación formal 📌	Norma aplicable 📚
Inscripción y actualización en el RUT	Art. 614 E.T. y D.R. 1625/2016 Art. 1.6.1.2.14
Recaudo del IVA del 19%	Art. 468 E.T.
Facturación electrónica obligatoria	Art. 615 E.T.
Presentación periódica de declaración de IVA	Art. 600 E.T.
Reporte al Registro de Beneficiarios Finales	Res. DIAN 000164/2021, Art. 4 y 6

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⚠️ Sanciones por incumplimiento

Tipo de infracción 🚫	Sanción aplicable 💰
No declarar IVA	Art. 643 E.T.: Sanción por no declarar
Presentación extemporánea	Art. 641 y 642 E.T.
No facturar o facturar sin cumplir requisitos	Art. 651 E.T.: Sanción hasta 133 UVT por factura
Liquidación de aforo por omisión de declaraciones	Art. 717 y 719 E.T.

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❓ Preguntas frecuentes

Pregunta 🤔	Respuesta 📘
¿Todas las propiedades horizontales deben cobrar IVA?	Solo si realizan actividades gravadas como prestación de servicios o arrendamiento de zonas comunes.
¿Los conjuntos residenciales de estrato 1 o 2 están exentos?	No. La norma aplica independientemente del estrato.
¿Pueden dejar de ser responsables de IVA?	Sí, si cesan las actividades gravadas y actualizan su RUT con certificación del contador o revisor fiscal.
¿El cobro de IVA es nuevo?	No. Es una interpretación vigente desde 2006, confirmada por el Consejo de Estado.
¿Qué tarifa de IVA aplica?	La tarifa general del 19% sobre el valor del servicio prestado.

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🧠 Conclusión

Las personas jurídicas originadas en propiedad horizontal (PJPH) no son automáticamente exentas del IVA. Cuando desarrollan actividades comerciales o de prestación de servicios en zonas comunes, como arrendamientos, concesiones o parqueaderos, se convierten en responsables del impuesto sobre las ventas. Esta responsabilidad conlleva obligaciones formales y sustanciales que deben ser atendidas, so pena de incurrir en sanciones tributarias.

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🖋️ Autor:

Equipo Jurídico – Póngasealdía
Especialistas en Derecho Tributario y Régimen de Propiedad Horizontal

📅 Fecha de publicación: Junio de 2025
🔗 Fuente: Concepto DIAN 007653 interno 722 de 2025

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