¿Sabía usted que los servicios de mantenimiento de inmuebles no aplican la base gravable especial del IVA?

La Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) establece que la base gravable especial del IVA, contemplada en el artículo 1.3.1.7.9 del Decreto 1625 de 2016, no aplica a servicios de mantenimiento de bienes inmuebles, como la impermeabilización de fachadas.

Esta norma solo es aplicable a contratos de construcción, entendidos como aquellos que implican edificar, fabricar o erigir estructuras nuevas. Los servicios de mantenimiento, enfocados en preservar o reparar lo existente, quedan excluidos de esta regulación especial.

En el ámbito tributario colombiano, la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) ha precisado que la base gravable especial del IVA, establecida en el artículo 1.3.1.7.9 del Decreto 1625 de 2016, solo aplica a contratos de construcción de bienes inmuebles, excluyendo expresamente los servicios de mantenimiento como la impermeabilización de fachadas.

Esta distinción se fundamenta en que la normativa define «construcción» como actividades que implican edificar, erigir o fabricar estructuras nuevas, mientras que el mantenimiento se limita a preservar o reparar lo existente. Así, servicios que no generen una obra material nueva quedan fuera del alcance de esta base gravable especial.

Para respaldar esta interpretación, la DIAN recurre a fuentes formales como el Estatuto Tributario (Art. 462-1) y la Ley 80 de 1993 (Art. 32), que diferencian entre contratos de obra pública (que incluyen mantenimiento) y contratos de construcción.

Además, jurisprudencia interna, como el Concepto 906722 de 2022, ratifica que actividades como impermeabilizar fachadas no califican como construcción, ya que no añaden elementos estructurales permanentes. Esto evita ambigüedades y asegura que la carga tributaria especial recaiga únicamente en proyectos que generen valor agregado mediante nuevas edificaciones.

Un ejemplo ilustrativo es el caso de una empresa que contrata dos servicios: la construcción de un anexo en un edificio y la reparación de goteras en el techo. Mientras el primero activa la base gravable especial (calculando el IVA sobre los honorarios del constructor), el segundo se somete al IVA general, aplicado sobre el valor total del servicio. Esta diferenciación protege a los contribuyentes de tributar sobre actividades que no incrementan el valor del inmueble, alineándose con principios de equidad y racionalidad tributaria.

Finalmente, la DIAN enfatiza la importancia de consultar su Normograma para acceder a actualizaciones legales y jurisprudenciales. Esta clarificación no solo evita sanciones por errores en la liquidación del IVA, sino que también promueve una cultura de cumplimiento informado, asegurando que empresas y profesionales distingan adecuadamente entre servicios gravables y no gravables bajo esta normativa específica.

Ejemplo Práctico

Supongamos que una empresa contrata a un constructor para:

Construir una nueva terraza en un edificio.
- Aquí, el contrato implica crear una estructura nueva, por lo que sí aplica la base gravable especial del IVA sobre los honorarios del constructor.
Impermeabilizar la fachada del mismo edificio.
- Este servicio busca mantener la integridad de la estructura existente, por lo que no aplica la base gravable especial. El IVA se calculará sobre el valor total del servicio.

Tabla de Normativa Relevante

Norma	Artículo	Contenido Clave
Decreto 1625 de 2016	Art. 1.3.1.7.9	Base gravable especial del IVA aplicable solo a contratos de construcción.
Estatuto Tributario	Art. 462-1	Exclusión de contratos de construcción de la base gravable especial AIU.
Ley 80 de 1993	Art. 32	Define contratos de obra pública (construcción y mantenimiento por entidades estatales).
Jurisprudencia DIAN	Concepto 906722/2022	Ratifica que el mantenimiento no se considera construcción para efectos tributarios.

Preguntas Frecuentes

Pregunta	Respuesta
¿Qué diferencia un contrato de construcción de uno de mantenimiento?	La construcción implica crear estructuras nuevas; el mantenimiento preserva lo existente.
¿El impermeabilizado de fachadas paga IVA con base gravable especial?	No, porque es un servicio de mantenimiento, no de construcción.
¿Qué normativa respalda esta distinción?	El Decreto 1625 de 2016 y jurisprudencia de la DIAN (ej. Concepto 906722/2022).
¿Cómo se calcula el IVA en mantenimiento de inmuebles?	Se aplica sobre el valor total del servicio, sin base gravable especial.

Dian-0415-Pongasealdia