🏢 ¿Sabía usted que no siempre es posible modificar el porcentaje de copropiedad en una propiedad horizontal?

En la propiedad horizontal, cada propietario tiene un derecho exclusivo sobre su unidad privada (apartamento, casa, local) y, al mismo tiempo, una participación proporcional en las zonas comunes del edificio o conjunto. Esa proporción se conoce como coeficiente de copropiedad, y está definida desde el nacimiento del régimen, en el reglamento de propiedad horizontal.

Pero, ¿puede cambiar ese porcentaje con el tiempo?
La respuesta es sí, pero únicamente en los casos previstos por la ley. Modificarlo sin cumplir los requisitos puede generar conflictos, demandas y nulidad de las decisiones tomadas por la asamblea.

El artículo 28 de la Ley 675 de 2001 establece las condiciones bajo las cuales se pueden modificar los coeficientes de copropiedad en un régimen de propiedad horizontal en Colombia. A continuación, te transcribo el texto oficial:

«Artículo 28. Modificación de los coeficientes de copropiedad.

Los coeficientes de copropiedad establecidos en el reglamento de propiedad horizontal solo podrán modificarse por decisión del máximo órgano social adoptada con el voto favorable de un número plural de propietarios que represente por lo menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad, y en los siguientes casos:

Cuando se establezca que ha habido error aritmético en su determinación o se hayan omitido los parámetros legales previstos para el efecto.

Cuando se produzcan modificaciones en los bienes de dominio particular, que impliquen la incorporación al dominio particular de bienes originalmente comunes o la agregación de nuevos bienes al régimen.

Cuando ocurra la extinción de parte del edificio o conjunto.

Cuando se cambie la destinación originalmente prevista para un bien de dominio particular, si dicha circunstancia afecta los criterios de determinación de los coeficientes.»

En todo caso, las reformas del reglamento de propiedad horizontal que impliquen modificación de los coeficientes, deberán ser protocolizadas en escritura pública e inscritas en el folio de matrícula inmobiliaria de cada uno de los bienes de dominio particular.

Este artículo es la norma central que regula cualquier intento de modificar los porcentajes de copropiedad, y es fundamental para interpretar si una propuesta en asamblea es válida o no conforme a la ley.

✅ Casos en los que sí se puede modificar el coeficiente

La Ley 675 de 2001, que regula la propiedad horizontal en Colombia, establece en su artículo 28 que los coeficientes solo pueden modificarse en los siguientes cuatro casos específicos:

Causal legal	Ejemplo práctico
1. Error aritmético u omisión legal	Se detecta que en los planos iniciales del edificio hubo un error de cálculo.
2. Adición de bienes privados	Se cubre una terraza común y se incorpora como parte privada de un apartamento.
3. Extinción parcial de la PH	Una torre del conjunto se demuele o se separa legalmente del resto.
4. Cambio de destinación de una unidad	Un apartamento que era vivienda ahora es un local comercial.

Para que esa modificación sea válida:

Debe aprobarse en la Asamblea General con el voto favorable del 70% de los coeficientes.
Debe constar en el acta de asamblea y ser elevada a escritura pública.
Debe inscribirse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

🚫 Casos en los que NO se puede modificar el coeficiente

Aquí es donde se presentan los mayores errores en la práctica:

❌ Ampliación del área privada

No es causal de modificación. Si un propietario construye una habitación adicional, cubre un patio o hace mejoras internas, no puede reclamar un mayor coeficiente de copropiedad.

❌ Acuerdos verbales o informales

La ley exige un procedimiento formal. No basta con que los vecinos estén de acuerdo o que se firme un acta. Si no se cumple con las causales y el procedimiento legal, el cambio no tiene validez.

❌ Decisión por mayoría simple

Aunque la mayoría esté de acuerdo, si no se alcanza el 70% de los coeficientes y no existe una causal legal válida, la decisión es nula y puede ser impugnada.

📌 Ejemplos prácticos

Situación	¿Se puede modificar el coeficiente?	Causal aplicable
Se amplía un apartamento con una nueva habitación	❌ No	No está contemplado en la ley
Se descubre un error de cálculo en los planos originales	✅ Sí	Error aritmético (causal 1)
Se anexa una terraza común al área privada de un apartamento	✅ Sí	Adición de bien privado (causal 2)
Se cambia el uso de una unidad de vivienda a comercio	✅ Sí	Cambio de destinación (causal 4)
Se decide ajustar los coeficientes por un acuerdo informal	❌ No	Sin procedimiento ni causal legal

⚖️ ¿Qué dice la jurisprudencia?

La Corte Suprema de Justicia y los tribunales han reiterado que:

“Cualquier modificación del coeficiente de copropiedad debe ceñirse estrictamente a las causales y requisitos previstos en la Ley 675. Cualquier actuación por fuera de esos límites es nula.”
(CSJ, 2021)

Incluso, el Tribunal de Cali anuló una decisión de asamblea donde se pretendía ajustar coeficientes porque varios propietarios habían ampliado sus apartamentos. La razón: la ley no lo permite.

🎯 Conclusión

Modificar el coeficiente de copropiedad no es una decisión discrecional ni política de la administración, sino un acto jurídico que afecta derechos patrimoniales. Solo puede hacerse cuando la ley expresamente lo autoriza, con el voto reforzado de la asamblea y el cumplimiento del procedimiento formal.

📌 Si se realiza una modificación sin cumplir estas condiciones, es nula, puede ser demandada y podría generar responsabilidad para los administradores o el consejo de administración.

🧾 Doctrina y Jurisprudencia sobre modificación del coeficiente de copropiedad (Colombia)

1. Fundamentación doctrinal

Naturaleza dual de la propiedad horizontal:
El régimen conlleva dos derechos coexistentes: el dominio exclusivo sobre el área privada y la copropiedad sobre las áreas comunes, determinada por el coeficiente correspondiente .
Función del coeficiente:
Establece proporcionalidad en gastos comunes, capacidad de voto en asambleas y derechos patrimoniales generales .

2. Regulación legal

Artículo 28 de la Ley 675 de 2001:
Establece cuatro causales taxativas para modificar el coeficiente:
1. Errores aritméticos u omisiones legales.
2. Incorporación de nuevos bienes privados (desafectación o anexión).
3. Extinción parcial del régimen de propiedad horizontal.
4. Cambio de destinación de la unidad considerada inicialmente .
Mayorías:
Requiere al menos el 70% de los coeficientes en asamblea y adhesión al trámite formal (escritura pública e inscripción) .

3. Jurisprudencia destacada

Corte Constitucional – Sentencias C‑782 de 2004 y C‑522 de 2002:
Reafirman que el coeficiente:
- Es un elemento esencial del derecho de dominio y participación jurisprudenciaconstitucional.com+4reddit.com+4reddit.com+4.
- Solo puede modificarse en los casos previstos, según el debido proceso establecido contodapropiedad.com.
Tribunal Superior de Cali (Rad. 76001‐31‐03‑006‑2020‑00113‑01):
Anuló una asamblea que modificó coeficiente por aumentos de área privada, por no ajustarse a ninguna causal legal. Estableció que: “La modificación … no integra … la lista taxativa de causales … son de interpretación restrictiva” reddit.com+14contodapropiedad.com+14corteconstitucional.gov.co+14.

4. Doctrina doctrinal y normativa profesional

Análisis restrictivo:
Los expertos recalcan que cualquier modificación extra o informal que no observe las cuatro causales será nula y susceptible de impugnación .
Protección de derechos patrimoniales:
El coeficiente incide directamente en quién paga qué y quién decide, por lo que cambiarlo injustificadamente puede afectar la equidad entre copropietarios