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Tratamiento Tributario de la Enajenación de Bienes Inmuebles: Implicaciones según la Ley 388 de 1997 y el Estatuto Tributario

Introducción

La interpretación del tratamiento tributario de los ingresos derivados de la enajenación de bienes inmuebles con fines de utilidad pública, interés social y desarrollo de proyectos VIS y VIP ha generado diferentes posiciones. Este concepto analiza la doctrina emitida por la DIAN en el Concepto 1193 del 18 de diciembre de 2024, destacando los principales cambios, normativas aplicables y ejemplos prácticos para la comunidad contable.

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La doctrina tributaria distingue entre ingresos no constitutivos de renta ni ganancia ocasional para bienes inmuebles enajenados voluntariamente por utilidad pública o interés social y las rentas exentas provenientes de la enajenación de inmuebles destinados a proyectos VIS o VIP.

Antes vs. después del pronunciamiento

Antes del pronunciamiento	Después del pronunciamiento
Interpretación limitada del parágrafo 2 del artículo 67 de la Ley 388 de 1997.	Interpretación amplia para incluir cualquier inmueble con fines de utilidad pública o interés social, siempre que sea voluntaria.
Los ingresos de expropiación se consideraban tributarios.	Se aclara que solo el lucro cesante está gravado; el daño emergente no.
Sin distinción clara entre ingresos no constitutivos y rentas exentas.	Diferenciación precisa entre ambas categorías tributarias.

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Aspectos clave en el tratamiento tributario

1. Normativa aplicable

Normatividad	Descripción
Artículo 235-2 del Estatuto Tributario	Define las rentas exentas para proyectos VIS y VIP.
Artículos 58 y 67 de la Ley 388 de 1997	Establecen los ingresos no constitutivos de renta ni ganancia ocasional en enajenaciones por utilidad pública.
Concepto 1193 del 18 de diciembre de 2024 (DIAN)	Aclara el tratamiento tributario de los ingresos provenientes de enajenaciones y expropiaciones.

2. Tratamiento tributario de la enajenación voluntaria

• Ingresos no constitutivos de renta: Enajenaciones voluntarias de inmuebles por utilidad pública e interés social.
• Rentas exentas: Utilidades derivadas de la venta de predios para proyectos VIS o VIP.

3. Tratamiento de ingresos por expropiación

• Daño emergente: No está gravado.
• Lucro cesante: Está sujeto al impuesto sobre la renta y complementarios.

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Ejemplo práctico

Caso: Un propietario vende un terreno para construir una escuela pública (utilidad pública).

• Voluntario: Los ingresos percibidos por la venta del terreno no constituyen renta ni ganancia ocasional.
• Expropiación: Si no hay acuerdo, y el terreno se expropia, el propietario recibe una indemnización. En este caso:
  • Daño emergente: No es gravado.
  • Lucro cesante: Está sujeto al impuesto.

Tipo de enajenación	Ingresos no gravados	Ingresos gravados
Voluntaria	Todo ingreso por utilidad pública.	Ninguno.
Expropiación	Valor del daño emergente.	Lucro cesante.

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Investigación complementaria

Fuentes relevantes consultadas:

1. Póngasealdía (Oscar Jaramillo Toro): Explicaciones detalladas sobre normativas VIS y VIP.
2. Actualícese: Análisis del tratamiento tributario en expropiaciones.
3. DIAN: Conceptos doctrinales actualizados en su normograma.
4. Gerencie: Casos prácticos sobre rentas exentas.
5. Ámbito Jurídico: Impacto jurídico de la Ley 388 de 1997.

Datos destacados

• La Ley 388 establece el principio de indemnización por expropiación, orientado a evitar cargas desproporcionadas.
• El Estatuto Tributario refuerza el incentivo fiscal para proyectos VIS y VIP, promoviendo la inversión social.

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Preguntas frecuentes

#	Pregunta	Respuesta
1	¿Qué ingresos no constituyen renta ni ganancia ocasional?	Los obtenidos por enajenación voluntaria para fines de utilidad pública o interés social.
2	¿Qué ingresos se consideran renta exenta?	Las utilidades por la enajenación de inmuebles destinados a proyectos VIS o VIP.
3	¿Qué parte de una indemnización por expropiación está gravada?	Solo el lucro cesante; el daño emergente no está gravado.
4	¿Aplica el beneficio fiscal a predios urbanos y rurales?	Sí, siempre que cumplan los requisitos legales establecidos.
5	¿Qué norma regula las expropiaciones y sus tratamientos fiscales?	La Ley 388 de 1997 y el Estatuto Tributario.

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Pregunta adicional

¿Sabía usted que los ingresos por expropiaciones pueden incluir componentes no gravados como el daño emergente?
Respuesta: Sí, según la Ley 388 de 1997, los valores relacionados con el daño emergente no están sujetos a impuestos.

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En resumen

El Concepto 1193 de 2024 de la DIAN clarifica que los ingresos derivados de enajenaciones voluntarias por utilidad pública no constituyen renta ni ganancia ocasional. Además, las rentas exentas aplican únicamente a proyectos VIS y VIP, diferenciando los tratamientos tributarios según el tipo de transacción. Esto garantiza incentivos fiscales claros y promueve el cumplimiento normativo en el marco de proyectos de interés social.

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